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六部委发文整顿长租公寓市场,杭州早有行动,之后还有大动作

2019-12-27 15:42 来源:浙江在线 / 记者:王彬 / 编辑:周杭

导语

今年8月,杭州深入开展住房租赁乱象整治工作,最近又连出3个新规规范住房租赁市场。

  浙江在线-住在杭州网12月27日讯(浙江在线记者 王彬)近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

  《意见》明确要求经纪机构不得赚取住房出租差价。除此之外,针对今年以来住房租赁市场特别是长租公寓市场的乱象,也有了明确的管理规定。

  《意见》重点提到防范住房租赁金融风险,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆;加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

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  对于住房租赁市场的监管,杭州已提前探索实践。今年8月,杭州深入开展租赁乱象整治工作,近期又连出3个新规进行规范。

  其中,《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》已于12月11日开始施行;而《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》,将于明年1月1日开始施行。

  据悉,之后杭州还会推动住房租赁政策体系的核心文件《促进杭州市住房租赁市场平稳健康有序发展的意见》出台,形成“1+3”住房租赁政策体系,推动杭州住房租赁市场健康平稳发展。

  Part1

  杭州2020年执行新规,规范长租公寓经营

  在这3个新规中,最重要的当属《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《办法(试行)》),这也是全国首个住房租赁资金监管办法。

  该《办法(试行)》最大的现实意义在于,强化对长租公寓资金的监管,解决长租公寓资金使用合规性问题。

  具体来看,《办法(试行)》主要有两方面重点内容:

  第一、要求杭州住房租赁企业在银行设立租赁资金专用存款账户,资金的使用,都要接受相关部门的监督和管理。

  第二,杭州租赁企业,须在专户中冻结部分资金作为风险防控金,如果风险防控金达不到要求,也会有相应的预警惩戒机制来约束。风险防控金的总额,按整体房源月租金总额的2倍确定。

  六部委的《意见》中,关于“加强租赁企业监管”的要求包括:加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

  杭州这个《办法(试行)》,可以说提前出台了具体的执行细则。

  该规定执行后,能实现租客租金与平台运营资金的隔离,相关长租公寓企业不能随意花费这些资金,更不能盲目扩张、搞金融化、资产证券化,可以极大降低长租公寓“爆仓”的可能,保证相关企业以及整个行业的健康发展。

  而风险防控金的规定,实际上是未雨绸缪。一旦相关企业出现“经营资金链断裂”等问题,这笔风险防控金在一定程度上,可以为房东租客的损失提供保障。

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  Part2

  杭州对长租公寓接连行动,各方怎么看?

  今年8月以来,杭州市深入开展住房租赁乱象整治工作,摸排相关机构及其分支机构2657家,重点检查385家,约谈问题企业54家,查处违法违规企业2家,协调处理涉及租赁中介机构信访投诉3744件,集中化解部分停运企业事件中租赁合同纠纷1059户。

  12月23日,杭州市西湖区警方和杭州西湖法院联合对外发布最新动态,杭州长租公寓品牌商鼎家网络科技有限公司(简称鼎家)创始人、实控人魏永锋继司法拘留之后,被追究刑事责任。

  而随着《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》《杭州市促进住房租赁市场发展专项扶持资金管理办法》在12月的执行,以及《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》在明年1月1日的施行,市场进一步得到规范。

  拱墅区的一位房东赵先生直言,这些新规政策和专项整治,确实是好的,“能让我们看到希望!”

  上城区的李先生,也是房东,他说“自己出租太麻烦,还是希望托管给机构。新规推行之后,我基本可以放心了!”

  一位明年6月毕业,准备留在杭州的大学生说:“想到毕业后要租房就心慌。各种类型的出租房都会考虑,长租公寓当然会考虑,会选择性价比高的。”

  提供租房服务的中介又怎么看呢?

  杭州我爱我家品牌总监周包军表示,我爱我家作为本身就追求规范经营的企业,更愿意看到市场的这种进一步规范。规范是一个行业持续发展的关键。

  易居房友杭州二手房事业部总经理王云鹏认为:“确实是好事,有利于市场正向发展。但也要看到,每个政策从推出到最终落地平稳践行,对于行业和相关企业来说,还是需要一个接受过程。”

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  Part3

  展望2020年,长租公寓市场将迎来健康发展

  站在2019年年底,回望一年以来的长租公寓市场,乐伽公寓、鼎家、源涞国际、悦如……各地长租公寓公司“爆雷”频发,付不出租金、无法偿还客户欠款、众多租客和房东被坑等事件屡被报道。

  行业发展初期,由于未建立起合理的收房等机制,致使小企业“爆雷”频现,大企业资源浪费。而长租公寓向金融形式演化,过度的金融化给企业、房东、租户带来了风险隐患。

  一则新闻是,因近期北京租房市场租赁淡季,自如、蛋壳、相寓纷纷要求房东降价,并不惜提供违约金,也要硬着头皮让房东把租金降下来。

  这其实是市场本身在做调整。一些长租公寓机构、租赁平台之前收房时估价过高,现在优化房源价格,与业主沟通协商。

  市场洗牌和政策完善同步推进。现在,随着六部委《意见》的印发,以及各地像杭州一样,陆续出台地方管理细则,一路狂奔、野蛮生长的长租公寓市场将迎来全面监管。

  在“不得诱导承租人使用租金消费贷款”“租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%”“设立租赁资金专用存款账户”等规定之下,住房租赁市场以及长租公寓市场将迎来健康、稳定的发展,真正口碑高、管理优的长租公寓品牌将脱颖而出,房东租客的正当权益也能得到更好保障。

  站在2019年年底,展望2020年的住房租赁市场,我们有理由相信:在大浪淘沙之后,每一位租户,可以住得更加舒心!



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