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卖掉13万套房子,成交2600亿土地,杭州楼市挥别2019

2020-01-01 10:05 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:吴洵非 / 编辑:叶迪

导语

新十年,新起点,再出发。

  浙江在线住在杭州网1月1日讯(浙江在线记者吴洵非)对于杭州楼市来说,2019年是一个无法简单定义的年份。

  它不像2009年站在巅峰,也不像2011年陷入低谷,没有2015年那么多的库存,也没有2016那样的历史性机遇,更缺乏2018年摇号那样的鲜明标签。

  纵观2019年,市场行情变幻莫测。当你以为“小阳春”要起势时,突然凉了下去;当预期下降,行情看似不振之时,一大堆“万人摇”、“两万人摇”楼盘又横空出世;当你买完房准备签贷款合同时,“LPR”新政又悄然落地。

  回首2019,过去十年杭州楼市出现过的一些事物与现象,不约而同地在这一年中共存。对于经历过市场周期性轮动的买卖双方来说,2019年就像是这十年的最好总结。

  年度新房成交136402套

  首次出现两个 “70亿 ”楼盘

  自2016年以来,杭州楼市年度商品房成交套数已经连续三年下滑,2019年的数据最终定格在136402套。这个成绩,在近十年当中排在第四位。

  这一年中,杭州楼市首次出现两个销售额“70亿 ”楼盘,其中澄品以80.1亿元业绩,夺得杭城迄今为止的单盘年度销售额总冠军。而悦虹湾在揽下75.2亿元成交金额的同时,还收获了2030套的成交量。

  澄品与悦虹湾所在的萧山区,成为2019年楼市大赢家,不仅包揽年度楼盘销售金额榜冠亚军,还在前十名中占据四个席位。

  如果以成交套数而论,临安区的表现相比萧山区也不遑多让,在年度楼盘成交套数前十中割据四席,并夺得冠军与季军。

  各家房企之间的竞争日益激烈,少数精锐的业界格局也在事实形成。如果按照开发商操盘销售额计算,2019年销售额超过100亿元的房企,达到了史无前例的8家。而操盘销售榜单的前十名房企,年度业绩之和达到了1651.67亿元,占杭州全年商品房总销售额的42.7%。

  光鲜的数据背后,并非所有开发商都一帆风顺,房企之间合并、收购已成为常态。未来楼市集中化程度还会越来越高,优胜劣汰将成为不可逆的趋势。

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  库存合计“21万 ”

  二手房频刷存在感

  与连续下滑的成交量遥相呼应,2019年杭州楼市的库存量开始明显攀升。截至12月31日,2019年杭州楼市可售商品房存量为110591套,二手房挂牌量为101500套。

  商品房库存当中,住宅可售量其实只有33529套。2019全年,杭州楼市一共卖掉了103873套住宅,按照这个卖房速度,目前剩余的可售住宅大约4个月就可耗尽,相对来说未来的去化压力并不大。

  反观商业库存,却高达77062套,占比69.7%,而2019年杭州商业地产的成交量仅为32529套。“尾大不掉”的商业地产如何清仓,是摆在开发商面前的一道课题。

  与新房相比,二手房挂牌量自2014年后重上“10万+”,更带网红话题属性。二手房库存的增量可谓迅猛,从2018年3月的2.5万套,到2019年11月初正式突破10万套,短短20个月猛增3倍。

  调控,被认为是影响二手房挂牌激增的重要原因:一来受限购影响,不少家庭为改善必须腾挪房票,推动大量二手房流入市场;二来受限价影响,一二手房倒挂红利凸显,推动大量家庭提前置换。

  有趣的是,二手房市场也和新房一样,越到年底越热闹。收房仅5天的南星板块豪宅壹品,被爆料以9.6万元/㎡的高价意向成交;10月刚刚创下28719人摇号记录的金色和庄,12月底的一天里就签了19套二手房,16000元/㎡的成交均价比当初12000元/㎡的新房价格高出三分之一。

  针对“21万+”库存,浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析指出,无论是商品房还是二手房,都不是绝对真实数据,对市场的影响也是逐渐累积,“对市场来说,更重要的影响仍然来自政策尤其是货币政策。”

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  卖地2677.4亿元

  成交总额创下历史新高

  2019年,杭州市区全年土地成交275宗,可建面积2218.5万㎡,成交金额2677.4亿元。成交额较2018年度提高了288.5亿元,创下历史新高。其中,涉宅用地成交138宗,成交面积676.5万㎡,可建面积1608.8万㎡,成交金额2288.1亿元。

  在这些涉宅用地中,刨去人才租赁用房及其他已知不可售部分,可售住宅面积约为1150万㎡,如果以平均100㎡/户计算,意味着整个2019年为楼市后续提供了约11.5万套住宅。

  除了创纪录的成交金额之外,2019年的杭州土地市场还出台了重要的调控新政,即6月29日发布的“限地价、限房价”。新政的实施,对开发商的成本管控能力提出了进一步考验,也让购房者更加关注房产品质问题。

  “双限”时代,土地市场出现了明显变化。一方面,一些在杭州开发多年的外来房企减缓了拿地扩张的步伐,更多本土房企成为拿地主角。

  另一方面,即使参与拿地的开发商,也不再执着于单打独斗,而是互相合作,谋求共赢。这使得下半年杭州土地市场的地价显得相对理性,留出了相应的利润空间。

  11宗涉宅地块、289.8亿元,无论是看拿地宗数还是拿地金额,滨江都是2019年杭州土地市场的头号玩家,其中有一半地块取自下半年。同样是本土房企的绿城和德信,分别摘得5宗、4宗涉宅用地,占据宅地宗数榜前三甲位置。

  港资大举入杭也是土地市场一大亮点,新世界、新鸿基两家分别斩获望江综合体地块以及江河汇地块,嘉里也竞得文晖城市之星项目重回视野。其中,新鸿基与平安携手竟得的江河汇综合体,以132.6亿元创下杭州单项目土地成交额之最。

  摩天轮、渔人码头、景观步行桥、激光水幕秀,堪称杭州城市未来封面的江河汇综合体无疑令人期待,而项目住宅部分传闻将与本土品牌房企合作,也增添了更多遐想。

  楼市十年收尾

  城市预留更多精彩

  2019年,距离举办G20杭州峰会的2016年,过去3年;距离即将到来的2022年杭州亚运会,还有3年。

  2015年之前,杭州卖地金额很少超过千亿,2016年猛增到1600多亿,2017至2019年都维持在2000亿以上。

  “拥江发展”时代的杭州,城市版图更加宏伟,城市地位也迅速跃迁。从2009到2019,弹指十年间,楼市规模翻天覆地,市场格局日新月异。

  十年前的杭州楼市地域性比较强,并且不够开放。2009年其实就有楼盘打出“奥体”的旗号宣传,但彼时更多被视为本土开发商的自娱自乐。

  十年后的今天,奥体已经是公认的楼市价值高地,甚至被称呼为“宇宙中心”。以奥体为核心的南岸市场,早已成为各路开发商的兵家必争之地。

  第九区富阳、第十区临安也在融杭的道路上飞速奔驰。12月出让的富阳秦望地块,由金茂以67亿元竟得,未来将是富阳区的新地标。项目住宅29800元/㎡的限价,改变了富阳区在传统杭州楼市中的认知。

  站在2010年代的终点,我们共同见证了一段杭州楼市波澜壮阔的旅程,也见证了杭州城市地位扶摇而上的跃迁。

  新十年,新起点,再出发。

  写在最后 不是怀念 

  2009年,杭州楼市站在黄金十年的山顶上。

  那一年,滨江刚刚A股上市一年多,正在力争成为第二个销售额超百亿的杭州本土房企。身具老南都血统的欣盛,旗下楼盘东方郡一年卖掉2600多套,以巨大优势摘得年度销冠。

  彼时杭州万科的掌舵者,还是“赛艇手”周俊庭。经历了2008年的降价风波,一出以良渚文化村为主角的蝶变好戏蓄势待发。

  这一年,杭城地产江湖的大哥是宋卫平。2009年,绿城实现销售额530亿元,是2008年的3倍多。

  在2010年1月12日举行的住在杭州网年会上,宋卫平当着所有同行的面,公开发表“和万科争第一”的豪言。

  十年之后的今天,绿城、滨江依然是杭州本土前二的龙头,只是排名时有对调;万科多次染指杭州第一,而在全国已不再一骑绝尘;当年开盘价“1万+”的东方郡,如今二手房卖到6万元/㎡左右,成了市场“硬通货”。

  时间就是这么奇妙。有时候你觉得什么都没变,有时候又觉得什么都变了。其实更多时候,这种改变只有一点点。

  就是这一点点,足以沧海桑田。

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